אתם גרים, במגדלי מגורים, עובדים במגדלי משרדים, אתם בעלי נכסים ברבי קומות? עובדתית אתם משלמים כסף רב לחברת הניהול וחברת האחזקה! האם אתם מקבלים את התמורה המלאה למיטב כספכם?
ועד בית נציגות דיירים בבניינים רבי קומות: מגדל משרדים, מגדל משרדים, מגדל דיור מוגן, מגדל וכו' המאמר הזה חשוב לכם.
רבי קומות זה הסיפור
ישראל מדינה קטנה, צפופה, עם דרישה גדולה, מגדלי המגורים, מגדלי המשרדים, המתוכננים, נבנים, מאז שנת 2000 האזורי הביקוש הם רבי-קומות, וכוללים מערכות יקרות, מקצועיות ומורכבות, ביניהן: מעליות, גנרטורים, מערכות חשמל, מערכות גז, מערכות בקרת אנרגיה, חניונים, מתקני טעינת רכבים, גגות ענק, איטום, לובי שטחים ציבוריים, גינון, מערכות גילוי וכיבוי אש, ,מפוחי עשן, תחזוקת מערכות אלו דורשת התמחות ספציפית, מקצועית, ניהול רבי קומות ומגדלים דורש הבנה ארגונית, משפטית, כלכלית!
מי מפקח ומבקר את חברת הניהול?
האתגר והצורך המקצועי בהתקשרות חוזית עם יבואני, מפעילי ויצרני המגה מערכות מצילות חיים ומגוון ספקים, נותני השירותים יצר תופעה של , ועדים מוסרים את הבניין לחברת ניהול, וכאלה יש רבות יש כמובן מקצועיות ומנוסות ויש חדשות, מתחילות, המשותף לכולן, שהן צריכות פיקוח על ובקרת על פעילותן, תפקודן בנושאים לוגיסטיים, ארגוניים, כלכליים, משפטיים
אין חקיקה ורגולציה בתחום
דיבורים יש בשפע דיבורים על בקרה ופיקוח על חברות ניהול מגדלים יש בישראל בלי סוף אבל חקיקה מסודרת, מקצועית, מקיפה בחוק המקרקעין המסדירה את פעילות חברת הניהול עם רגולציה ומנגנונים ממשלתיים אין!
והתוצאה? בהיעדר דרישות של אמינות, מקצועיות, ניסיון, ותק, הוכחות איתנות פיננסיות, הוכחת יכולות ארגון וניהול כל אדם מכל רקע שהוא אזרח ישראלי , יכול לפתוח עוסק מורשה או חברה בע"מ, יכול לפתוח חברת ניהול, לעשות מיתוג בסיסי עם כרטיסי ביקור, דף לוגו, לבנות אתר אינטרנט, לפתוח דף פייסבוק עסקי.
המשמעות, חברת ניהול שעושה מצגת יפה, גובה מחיר אטרקטיבי בו הזול הוא יקר לטווח הארוך!
התוצאה לעתיד עבור דיירים ברבי קומות, מגדלי מגורים, בעל משרדים במגדלי משרדים :פגיעה בניהול המגדל, משפטי, כלכלי, ביטוחי, פגיעה באיכות תחזוקת מערכות מצילות חיים, פגיעה בתחזוקה שוטפת ירידה של ערך הדירות והמשרדים במגדלים, חיים במגדל בעייתי ועד חלילה סכנת נפשות.
תופעת שוכרי הדירות
בנוסף, ברוב מגדלי המגורים, מגדל המשרדים, יש אחוז גבוהה של דיירים שאינם בעלי המשרד או בעלי הדירה, הם שוכרים, וכל רצונם לשלם כמה שפחות דמי ניהול, אין להם עניין בניהול השוטף , אין להם עניין לשלם יותר, על כן יש מקור פורה לחברות ניהול שנותנות הצעות זולות ואטרקטיביות!
בנוסף לכך נוצר פה מתח בין התזרים המקסימאלי שרוצה לקבל המשכיר, בהיותו אדיש למצב הבניין – שהרי איננו מתגורר בבניין, לבין איכות החיים של השוכר אשר נדרש להתמודד עם חברות ניהול שאינן מקצועיות אשר מעניקות שירות לקוי, ובמקרים מסומים אף סיכון מסוים כלפי משתמשי הבניין.
מהאמור עולה, כי גם לשוכרי הדירות ישנו אינטרס שחברות הניהול יבצעו את המוטל עליהן על הצד הטוב ביותר בכדי לקבל את השירות המיטבי.
טיפים לוועדי מגדלים מנבחרת המומחים של"Tower Check"
חברת ניהול
- התאימו את חברת הניהול לאופי וסוג המגדל, מבנה רב קומות. בצעו בדיקות וסקר לגבי חברת הניהול מקצועיותה והניסיון שצברה.
- עד כמה שאתם יכולים תבדקו מול חב' הניהול הנוכחית האם ביצעו את הבדיקות ההכרחיות למערכות הבניין, תתבעו הסברים וגיבוי בכתב לתשובות.
- בידקו שהכל מתבצע כשורה, מסימני חלודה בצנרת ועד איטום הגגות, לדוגמא אי טיפול בסימני חלודה בצנרת בזמן אמת עלול לגרום להשבתות מעליות, פיצוצי צנרת וכו', אי טיפול באיטום בזמן לגגות הענק עלו לגרום לנזילות חמורות!
- התייעצו עם עו"ד שיבדוק את הסכם הניהול בהתאם לדרישות הבניין.
- כיסוי ביטוחי – באירוע של תחזוקה רשלנית, יהיה גורם שיכסה על הנזק שייגרם, לדוגמא חידוש איטום, הצפות חורף, שריפה וכו' הנזק עלול חלילה להגיע לממון רב, חובה שבכל זמן הדיירים, הדיירים, המבקרים בעלי המקצוע והמבנה עצמו, מבוטחים. כדי לא להגיע ולהיות חשופים להוצאות/ תביעות, חשוב לבקש מגוון ביטוחים רלוונטיים: כגון חבות מעבידים, אחריות מקצועית וביטוח צד ג', ביטוח הכולל גם את הועד ונציגי הבניין המשותף להקטנת נזק במצב של היעלמות חברת ניהול
- למען בקרה , שליטה בהוצאות והכנסות, שקיפות הניהול חשוב שהנציגות תהיה מורשית החתימה היחידה ולהימנע מהענקת ייפוי כוח בחשבון הבנק של בעלי הנכסים
- זמני שירות ותגובה לכל תקלה, בעיה, במיוחד במערכות מצילות חיים, לדוגמא 25דקות במקרים אסטרטגיים כגון הצפות מים, השבתת מעלית, פיצוצים. אם לא ניתן לבטל הסכם שירות!
- סעיף כובל עם קנס יציאה על סיום התקשרות, מראה על חברת ניהול בעייתית, בכל הסכם נכון יש התראה של 45 יום, שנשלחת בכתב, היעד שחברה תיתן שירות טוב, פיננסית, לוגיסטית, משפטית, ראיה קדימה, תתאמץ, תוכיח את עצמה בכל רבעון מחדש!
- ערכו בדיקות מקצועיות ע"י חברה שעוסקת בפיקוח ובקרה על איכות השירות שמעניקות חברות ניהול, זאת על מנת לוודא כי הטיפול במערכות נעשה כנדרש, ישנה התייחסות לזמני המענה לכל קריאה שנפתחה, ומשך הטיפול בתקלה בהתאם למידת חשיבותה. בדקו שחברת הניהול מנהלת את הקריאות באופן טכנולוגי ממוחשב ומתקדם, עם מעקב על איכות, לוחות זמנים, מחיר, ואחריות
"Tower Check" – מגדל הפיקוח שלכם! החברה פורצת הדרך שמעמידה לרשות נציגויות וועדי מגדלים ורבי קומות, נבחרת מקצועית שמפקחת, מבקרת, בודקת את פעילות ותקינות חברות ניהול ואחזקת המגדלים! פגישת היכרות וייעוץ ראשונית ללא התחייבות!
ראיין את צוות טאוור צ'ק: משה שמש יועץ אסטרטגי.
